jueves, abril 18

Pocas soluciones buenas mientras colapsa la asequibilidad de la vivienda

Charles St-Arnaud, economista jefe de Alberta Central, el banco central de las cooperativas de crédito de la provincia, comenzó su encuesta con una pregunta sencilla: ¿hasta qué punto tendrían que caer los precios o aumentar los ingresos para que las viviendas volvieran a ser accesibles? ¿en Canadá?

La respuesta para la mayoría de las ciudades canadienses es «demasiado».

La investigación de St-Arnaud, publicada este mes, representa un obstáculo importante para los esfuerzos por hacer que la vivienda en Canadá sea más asequible. Esto sugiere que es poco probable que las propuestas presentadas por muchos políticos (construir más viviendas para reducir los precios mediante el aumento de la oferta) marquen una gran diferencia.

Según la mayoría de los indicadores, las viviendas son ahora tan caras en gran parte de Canadá que la asequibilidad ha alcanzado su nivel más bajo en cuatro décadas. A principios de la década de 1980, la contracción se debió a tasas hipotecarias superiores al 18%. Hoy, por supuesto, es producto de un fuerte aumento de precios que se produjo durante aproximadamente una década y se aceleró durante la pandemia. Ese aumento disminuyó un poco cuando el Banco de Canadá elevó las tasas de interés, pero hasta ahora eso no ha significado una caída sustancial de los precios.

En las ciudades donde la locura inmobiliaria canadiense ha sido más fuerte, los hallazgos de St-Arnaud son sorprendentes. Calculó que se espera que los precios caigan un 39% en Toronto, un 33% en Vancouver y un 30% en Montreal según los ingresos actuales. O, para revertir la situación, los ingresos tendrían que crecer un 65% en Toronto, un 50% en Vancouver y un 43% en Montreal.

El señor St-Arnaud encontró buenas noticias. Las viviendas siguen siendo asequibles en Calgary, Edmonton y Winnipeg. (Para sus cálculos, St-Arnaud definió la vivienda asequible como el consumo que no excede el 30% de los ingresos del propietario después de impuestos, incluidos los servicios públicos, los impuestos a la propiedad y los seguros. También supuso que los propietarios destinaban el 20% del precio de compra a un pago inicial. pago y distribuir las hipotecas a lo largo de 25 años (el acuerdo típico en Canadá).

Me dijo que a medida que las cifras se aclaraban, se desesperaba cada vez más por los jóvenes canadienses que estaban “tratando de tener un hogar, formar una familia y triunfar”.

La posición del gobierno federal y de la mayoría de las provincias es que, al estimular la construcción de nuevas viviendas, Canadá puede tener viviendas asequibles sin reducir el valor de las viviendas existentes. Si bien St-Arnaud está de acuerdo en que construir más viviendas ayudará a mantener la asequibilidad, se muestra escéptico de que esto sea suficiente para hacer que las viviendas sean realmente asequibles. Y señaló que pocos políticos, si es que hay alguno, tendrían interés en resistir la reacción política que resultaría de cualquier acción que rebajara, tal vez sustancialmente, el valor de la posesión más preciada de muchos canadienses.

«Hay muchos propietarios en este momento cuya casa es su único activo», dijo. “Todo su dinero va a su casa. No tienen fondos de pensiones ni ahorros. Su hogar lo es todo. Entonces, si ya no se aprecia, podría generar cierta presión financiera para algunos de ellos.

Cuando hablé con Robert Hogue, economista jefe adjunto de RBC, me dijo que estaba de acuerdo en que es poco probable que se produzcan caídas dramáticas en los precios de las viviendas que restaurarían la asequibilidad en ciudades donde es poco probable que existan viviendas. (No me molesté en preguntarle cuál era la probabilidad de un aumento del 65% para los residentes de esas ciudades).

En todo caso, dijo, esto requeriría que los constructores construyeran más viviendas de las que Canadá tiene la capacidad de construir o construir más allá de lo que los presupuestos de los constructores pueden soportar de manera rentable.

Sin embargo, tiene más confianza en la asequibilidad de las viviendas de alquiler, que ahora también son muy caras en muchas ciudades. Una lección de la pandemia, dijo, es que cuando los estudiantes ya no acuden en masa a las ciudades y algunos residentes se mudan de los centros urbanos a las zonas rurales, un aumento en la oferta puede conducir rápidamente a alquileres más bajos. Simplemente aumentar la tasa de desocupación al 3%, dijo Hogue, haría una diferencia sustancial.

«Los propietarios dependen de un flujo de ingresos», me dijo. «Si una unidad no está ocupada durante unos meses, están mucho más dispuestos a negociar».

Pero Hogue añadió que los canadienses no tendrán que renunciar a la propiedad de su vivienda. Si bien la tasa de propiedad de vivienda en Canadá disminuyó entre 2011 y 2021, aún se mantuvo en un sólido 66,5%.

Pero en el futuro, dijo, la propiedad vendrá con “algunos compromisos” en ciudades altamente inasequibles.

En lugares como Toronto y Vancouver, dijo Hogue, muchos compradores, particularmente aquellos nuevos en el mercado, tendrán que abandonar la idea de una sola casa independiente cerca del centro y conformarse con un condominio lejos del centro de la ciudad. Es posible que otros tengan que mudarse a provincias con precios inmobiliarios más bajos, como las del Atlántico canadiense.

Conor Dougherty, mi colega en el departamento de Negocios, escribió sobre un compromiso que ha afectado al mercado inmobiliario en Estados Unidos: subdivisiones de viviendas unifamiliares de tan solo 400 pies cuadrados.

(Luz: La gran compresión)

«La asequibilidad de la propiedad es un tema difícil de resolver», dijo Hogue. «Probablemente se pueda lograr algún progreso, pero creo que es difícil lograr que la situación vuelva a ser como estaba en 2004».

Y añadió: «El sueño de ser propietario seguirá siendo posible, pero será diferente de lo que sería ideal para muchas personas».


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Nacido en Windsor, Ontario, Ian Austen estudió en Toronto, vive en Ottawa y ha escrito sobre Canadá para el New York Times durante dos décadas. Síguelo en Bluesky: @ianausten.bsky.social.


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